第三章- 香港樓市

從2001年開始，香港樓市的升幅大至上跟隨M3貨幣供應，然而，升幅自2010年起超逾M3增幅，以2010年初為基準，升幅最高高於M3增幅67%，而2018年2月的數據為61%，接近後金融時期的高位。
至於三個低位分別為2012年1月的-0.61%、14年5月的20.4%及16年3月的15.9%，第一次低位及第三次低位均位樓價下跌所帶動，而第二次則樓價沒有下跌而M3上升所導致。


樓價跑贏M3，有很多原因，眾專家們有很多答案，然而，大趨勢主要跟隨M3，那不妨猜想M3的趨勢。貨幣供應=貨幣基礎 x 貨幣乘數，在後金融海嘯時期，由於去槓桿，貨幣乘數大幅減少，以香港為例，由中雙數數，下跌至7-8.5的水平，而最近亦升至8.2的後金融海嘯時期區間的高位。至於貨幣基礎，港匯跌至接近弱方保證區，金管局將會出手，貨幣基礎中的外匯基金會減少；另外，貨幣基礎中的銀行總結餘，亦可能因資金外流而流走。整體而言，M3增速估計在未來半年至一年將會放緩。
從上述分析可見，假如相信M3是主人，樓價是狗，在M3增速預期放緩，而樓價對比M3升幅的幅度目前處於高位，我相信樓價下跌的機會，較上升的機會為高。